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    唐雪榕

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    商品房面積問題是一個復雜的問題,也是一個容易出現“貓膩兒”的地方。無論問題有多少,以下幾個規則一定要掌握:  商品房面積不僅決定房價  商品房面積不僅決定房價,還是物業管理費、取暖費、公共維修基金支付的標準。房價固然高,幾十年的物業管理費、取暖費、公共維修基金累計起來,也不是一筆小數目。舉一個例子,一份合同,購買建筑面積是100平方米的房子,每平方米是5000元,如果開發商在交樓的時候商品房建筑面積“合法”變成了103平方米。那么購房者就多支付3平方米的房款,也就是15000元;此外每年還要多支付8元/(平方米/月)的物業管理費288元、暖氣費90元,合計378元,這樣70年合計是2.5萬余元,這就是4萬余元,如果再加利息等其他損失,可能要接近7萬元錢,相當于房價的15%左右。 關于解約  根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條,出賣人交付使用的商品房套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:  1.商品房面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;商品房面積誤差比絕對值超出3010,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持?! ?.買受人同意繼續履行合同,商品房實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;商品房實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?! ≌埮笥褌冊诤灪贤臅r候一定要堅持保留這項“解約權”,給自己一個“退出”的機會。 關于測繪資格  商品房面積的測量報告必須由有資質的測量公司提供,第一是由國家測繪局主管,第二要頒發資質證,當你要看測繪報告的時候,一定要看這個測繪公司是否具有這些資格。 關于復測  購房人人住以后,可以組織全樓的業主或是成立業主委員會,進行集體復測,測量全樓的建筑面積、公攤面積等。只有這樣才能測出商品房的實際面積,發現“貓膩兒”,也只有掌握了這個證據,才能向開發商索賠。這樣做動作必須快,否則開發商有可能已經“金盆洗手”或是被宣告破產,不僅得不到賠償,還要支出測量費用。

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