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    房產新政下如何處理房產買賣合同糾紛 王旭東 ? 前言:為了遏制房價過快上漲的勢頭,國務院下發了一系列調控房價的政策措施,特別是2010年4月17日國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“房產新政”)后,對在此政策調整前已經簽訂的各類現房、期房、二手房買賣合同的履行帶來諸多問題,如何合理的應用《合同法》以及其他法律文件的規定,幫助由于政策調整而存在合同履行障礙的出賣人、買受人、居間人等妥善處理他們已經簽訂的房屋買賣合同,就成了迫切需要解決的法律問題。筆者作為一名從事房地產行業的專業律師,將從《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(法釋[2009]5號)第二十六條規定中確定的情勢變更原則的角度出發,結合自己辦理的類似案件,通過本文對房產買賣合同各方當事人共同關心的此類合同能否變更或解除、如何確定雙方的責任承擔等等問題做出一個初步的法律分析,希望能對房產買賣雙方和居間人有所幫助,也非常愿意和關心此類問題的朋友共同探討。 一、房產新政及其帶來的法律問題 2010年以來,房價成為輿論的焦點,3月份的“兩會”以后,房價依然堅挺,房價問題已由單純的價格問題演變為民生問題,為切實有效抑制房價,遏制投機炒房行為,2010年4月17日國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,其核心內容為: 1、提高按揭貸款首付比例。房產新政規定,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。 ?2、提高二套及以上住房貸款比例。房產新政規定,對貸款購買第二套住房的家庭貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。 3、暫停發放購買第三套及以上住房貸款; 4、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。 5、?對境外機構和個人購房,嚴格按有關政策執行。 房產新政實施后,改變了過去房市吸虹過剩貨幣流動性的通道,投資、投機性需求失去了通過價差交易獲利的機會,從而逆轉了對市場對房價的預期。同時,房產新政未能就新政出臺前所簽訂的沒有完成交易的購房協議是否要遵循房產新政等做出清晰的劃定,導致執行部門一刀切的統一執行新的購房和房貸新政,部分購房人因購房、房貸門檻的提高,無法再按照原合同約定繼續履行合同。 房產政策的劇變對房產買賣產生了巨大的沖擊,是信守承諾繼續交易,還是變更或解除合同?買受人能否以房產新政為“不可抗力”或“情勢變更”為由變更或解除房產買賣合同?解除或變更房產買賣合同后的法律責任如何承擔?守約方如何維護自己的合法權益等問題,這些都是出賣人、買受人、居間人迫切需要解決的問題。為正確適用法律,妥善解決糾紛,保護房屋買賣各方當事人的合法權益,筆者以下提出法律意見,供房產買賣雙方和居間人參考。 二、房產新政在房產買賣合同中法律定性。 房產新政出臺后,由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款,引發買受

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