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    唐雪榕

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    商品房買賣合同陷阱分析與防范

    一、弄清楚簽合同的人

    (一)買受人——購房人

      看房選房,可能是情侶或是兩口子一起進行,也可能是兒子女兒為父母挑選,也可能是父母為子女早作打算,也可能是親戚朋友陪同。但是,簽訂《商品房買賣合同》的時候,《商品房買賣合同》上面填寫的“買受人”卻必須明確,因為這一欄填寫名字的人將要為這份合同承擔責任。當然,也只有這個人才可以享有對房屋的權利。

      “買受人”一欄填寫名字的人:

      1.將要成為房屋產權證上記載的所有人。

      2.需要交付首付,申請貸款。

      3.遇有對方違約時,追究對方的責任。

      4.一旦違反合同約定,承擔違約責任。

      5.在取得產權證之前,合同可以證明房產是屬于他的財產。

    (二)出賣人——開發商

      開發商是樓盤的開發者,也是樓盤的大產權人,購房人購買了房屋之后,才能夠從開發商手中分割獲得“小產權”二因此,只有同開發商簽約,您才能夠順利地接收房屋并獲得產權。

      那么,如何確定與您簽約的就是開發商呢?

      第一,簽合同前,請您首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與《商品房預售許可證》上記載的銷售單位是否一致,《商品房預售許可證》上記載的銷售單位就是樓盤的開發商。

      第二,您還可以查驗營業執照正本或是上網查一下“出賣人”一欄填寫的營業執照注冊號、企業資質證書號和法定代表人是否屬實。

      第三,您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《國有土地使用權證》上記載的土地使用權人是否相同。

      第四,如果是現房,您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《房屋所有權證》上記載的所有權人是否一致。

    (三)代理人

      看房、選房、簽約到交房的過程中,您經常會遇到開發商的“代理人”,比如,開發商會把銷售事務委托給專門的銷售公司或房地產經紀機構進行,面對這些代理人,您應該注意:

      1.弄清楚您要跟誰簽約

      只有開發商才有權利、也有能力把房屋轉讓給您,因此您應該與開發商簽約。具體說來就是看《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位是否為開發商,即是否為預售許可證上記載的售房單位。

      2.謹慎對待代理人簽約

      按照《中華人民共和國民法通則》的規定,代理人應該在代理權限內,以被代理人的名義實施民事法律行為。只有這樣,被代理人才對代理人的代理行為承擔民事責任。

      如果《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位不是開發商,而是銷售公司或房地產經紀機構,在簽約付款時請一定要三思而后行,以避免“付了錢、簽了約,開發商卻說從未簽訂過這份合同”的情況發生。

      3.查驗房地產經紀機構資質

      開發商通常會委托房地產經紀機構作代理人,部分地區對房地產經紀機構進行年度資質審查,并頒發《房地產經紀機構資質證書》。房地產經紀機構資質劃分級別,通常一級經紀機構的注冊資本比較雄厚,從業人員要求較高。二、三級經紀機構則條件逐漸降低。因此通過《房地產經紀機構資質證書》上級別的記載可以初步判斷房地產經紀機構的實力。

      同時還應注意查驗《房地產經紀機構資質證書》是否經過年檢。

      4.要求查看《授權委托書》

      代理人或代理機構沒有委托書或超越委托書的授權委托范圍簽訂合同,只有經過開發商的追認,開發商才承擔民事責任。否則,開發商不承擔責任。

      開發商有時也會委托銷售公司作為《商品房買賣合同》的出賣人與購房者簽合同,此時最關鍵的問題是在合同中明確:一旦房屋出現問題由誰來負責,應由開發商對房產最終負責。

      一旦遇到開發商委托代理人或代理機構進行銷售,購房人一定要看清委托書中開發商委托的權限范圍。如果出賣人授權代理人或代理機構代表開發商簽字,購房人一定要仔細審查一下授權書的正本,同時要求將該授權書作為合同的附件。

      5.索要開發商簽字蓋章的收款憑證

      交付前款之后,一定要索要收款憑證,并且一定要索要由開發商簽字蓋章的收款憑證,以證明前款已經為開發商所收取,以免發生代理人把房款“私吞”的情況。

    (四)投資商、發展商和承建商

      他們經常在廣告、宣傳材料上出現,但是他們都沒有權利簽訂商品房買賣合同。

    二、廣告、沙盤、樓書、樣板間與商品房買賣合同

      很多購房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤和樓書所展現出來的“夢幻”狀態,但是,即使不考慮開發商的刻意夸張和銷售人員的信口承諾,通過電腦特技、色彩夸張、調整比例等方法而“炮制”出來的“夢幻”房屋與實際交付的房屋之間的差距往往也很大。因此一旦交房的時候,就會有購房人因為房屋與廣告、沙盤、樓書、樣板間不一致而表示不滿,甚至引起糾紛或訴訟。

      無論是廣告、沙盤、樓書還是樣板間,它們本身都不是《商品房買賣合同》,除非您把它們寫到合同里面,讓它們成為商品房買賣合同的一個組成部分。

      盡管最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定,開發商在廣告中就“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任?!边@也不表明所有的廣告條款都可以視為合同內容,只有同時符合以下條件的廣告內容才可能被視為合同內容:

     ?。?)商品房開發規劃范圍內的關于房屋及相關設施的廣告條款;

     ?。?)廣告條款內容具體確定;

     ?。?)對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重人影響。

      證明一個條款同時符合這三個條件的舉證難度比較大,例如,購房者很難證明廣告內容是否屬于“開發規劃范圍內”。

      至于樣板間,如果您沒有仔細地記錄樣板間的各項數據,到交房的時候,樣板間已經“了無蹤影”了,查無對一證,您也無法證明所交的房屋與樣板間不一致。

      更何況開發商往往還會在文件的角落里面寫上諸如“圖例僅作示意用途,如有修改,恕不另行通知”,“房地產商對本廣告內容之正確性或完整性并無作出任何保證,亦不負任何責任”、“一切資料均以政府最后批準之圖則及法律文件為準”之類的免責文字。

      對付上述情況的唯一方法是:要求開發商把您認為最重要的內容都寫進《商品房買賣合同》,只有寫進了合同,您才有權利要求開發商履行。

    三、簽約前應當審查的文件

      如果在簽訂《認購書》之前,您已經仔細審查了各種文件,那么在這里就不用再做審查了,不過仍然需要把相關重要文件的編號和頒發機構仔細地記載在《商品房買賣合同》中。

      如果在簽訂《認購書》之前,您沒有機會審查各種文件,或是開發商承諾日后提供,那么請您在簽訂《商品房買賣合同》之前按照前面所介紹的方法,仔細審查這些文件。

    四、商品房買賣合同范本

      簽訂商品房買賣合同的時候,開發商可能會拿出一份寫著“xx市建委制xx市工商局監制”字樣的合同,上面還有政府統一編號,要求您簽字,還有可能直接告訴或間接暗示這份合同是不能更改的,在這個時候,請您不要被“嚇住了”。

    (一)范本并非不能改

      合同是當事人合意的結果,只要當事人自己簽訂的合同內容不違反法律,法律就不會加以干預。政府出臺“合同示范文本”,并印制統一合同,僅是推薦使用,而非強迫使用,更不能限制當事人的自主決定。

      開發商拿來的“不能改”的合同范本很可能就是自己擬定或已經填好空的合同,條款的內容可能損害購房者既得利益或剝奪購房者的權利,遇到這樣的情況,一定不要隨意妥協。

    (二)范本的具體內容需要細化

      “示范文本”只是范本,只對合同起示范作用,里面的條款還需要雙方進一步的約定,如果考慮不周全而輕易簽署可能會使自己陷入被動。

      為了保障當事人的自由選擇權,合同文本中設有很多空格和空白行,購房人簽合同時一定要注意對合同空白處的內容進行選擇,在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內容,如不作約定或以補充協議形式另行約定時,應劃掉空格或空行部位,避免留下后患。合同中涉及選擇的,自行約定的內容優先于示范文本中的固定條款。

    (三)仔細閱讀范本的每一個條文再簽字

      范本的每一個條文都涉及雙方的切身權利和義務,因此對于每一個條款都要仔細閱讀,否則,一旦簽字就要承擔責任。

      尤其是合同中的空白處已經被開發商填寫好的情況,這樣的內容僅代表房地產商一方的意愿,購房人有權不接受。

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