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    開發商遲延辦證購房人如何索賠違約金 本人主要辦理房地產方面的法律事務,在辦案過程中發現在開發商遲延辦理產權證的情況下,很多購房人獲賠的違約金數額比較少。究其原因,除了跟雙方在商品房預售合同中的約定有關外,計算違約金的方法和標準也很重要?,F將本人代理的購房人與中國第一商城商品房預售合同糾紛仲裁案件介紹如下,希望對購房人在索賠遲延辦理產權證的違約金案件中有所幫助。 申請人(購房人)與被申請人(開發商)于1999年12月27日簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》(下稱《契約》),契約約定申請人按照每平方米10522.59元的標準購買被申請人位于北京市朝陽區朝陽門外小莊6號中國第一商城紐約豪園A座的房屋,該房屋的總價款為人民幣2109358元,其中申請人于契約簽訂之日支付給被申請人人民幣112955元(定金人民幣30000元轉為該期房款),向銀行貸款人民幣168萬元,剩余的316403元由被申請人代為墊付后申請人按照《付款補充協議》的約定分期償還給被申請人?!堆a充協議》約定被申請人在申請人入住后兩年內辦妥房產證。 契約簽訂后,申請人按照契約的約定辦理了銀行按揭貸款和支付了購房款,被申請人于2001年12月向申請人交付了房屋,但被申請人未能按照契約的約定在2003年12月31日前為申請人辦妥房屋的產權證,直至申請仲裁前依然未予辦妥。 作為申請人的代理人,我主張被申請人應當按照購房款總額日萬分之三的標準向申請人賠償損失。 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 2004年1月1日生效的《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發2003251號)“三、關于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%;”。 鑒于《契約》沒有約定貸款利率水平,根據《解釋》的規定,參照中國人民銀行規定的金融機構人民幣貸款基準利率的標準上加收30%-50%計算損失數額。 2007年12月21日金融機構人民幣貸款基準利率為:3-5年期限為7.74%。在此貸款基準利率的標準上加收40%,按此計算損失的標準與日萬分之三的標準相當。 《契約》約定申請人承擔遲延交付購房款的違約責任的標準是未付房款額的日萬分之三,被申請人承擔遲延辦理房屋產權證違約責任的標準也應當與此對等,否則就違背了民法的公平原則。 被申請人就申請人主張違約金的數額和理由進行抗辯如下: 第一、根據《民法通則》規定,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年,訴訟時效期間從知道或者應當知道之日起計算;訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。我國《仲裁法》第七十四條規定,法律對仲裁時效有規定的依照該規定。法律對仲裁時效沒有規定的,適用訴訟時效的規定。結合本案,申請人申請仲裁的時間是2006年7月2日以前的違約金,已經超過我國法律規定的時效期間,法律不予保護,也沒有任何證據證明時效期間得以延續。違約金的請求屬于對金錢的請求,此是屬于債權范疇,故應適用時效的規定。 第二、違約金按日萬分之三計算沒有依據,且申請人未提供任何損失的證據。根據我國《合同法》的規定,約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。而本案申請人沒有因取得房產證而受到任何實際損失。申請人購買房屋總款200萬元左右,而其本次主張的違約金為103萬元,達到房款的一半,之前其已經從被申請人處獲得遲延交房違約金21萬多元。對比房款,其請求顯然違背公平原則。 第三、違約金的計算基數不應按照合同價款,按法律規定是按已付房款為基數。 申請人就被申請人的答辯陳述,申請人要求被申請人支付遲延辦理產權證的違約金的仲裁請求沒有超過訴訟時效。被申請人至今未辦理房屋產權證,其遲延辦理產權證的違約行為處于持續狀態,且違約金的數額因其違約行為的持續也不斷增加。 仲裁庭認為對于違約金的支付以日為單位計算,屬于計算方式范疇,并不影響從總體上來把握本案合同法律關系及其履行過程仍處于持續狀態這一性質和特點。因此,從申請人本項仲裁請求所涉及的違約金的范圍來看,不存在超越仲裁時效的問題。 在本案中,雙方當事人并未就被申請人沒有在其承諾的期限內為申請人辦理產權證是否應承擔違約金以及按何種標準來計算違約金做出明確約定,但仲裁庭注意到:其一,申請人按總房款2109358元作為基數來計算違約金缺乏合同和法律根據;其二,本案涉及的房款總額為2109358元,而申請人以被申請人未能按期協助其辦理房屋產權證為由,以日萬分之三的計算標準要求被申請人支付自2004年1月1日起至2008年6月30日止的違約金1039069元,其要求數額巨大,明顯有失公允;其三,申請人未能提出因被申請人逾期協助其辦理房屋產權證對其造成任何損失的證據;其四,申請人在本案中也存在違約行為。有鑒于此,根據有關法律規定,并結合考慮本案的相關情形,仲裁庭認為,酌定支持申請人所主張的自2004年1月1日起至2008年6月30日由被申請人因逾期辦證向其支付違約金24萬元違約金是合理的。

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