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    商品房買賣合同糾紛一審案件的特點及成因分析——以揚州市邗江區法院受理的該類案件為調研視角發布日期:2009-07-04 文章來源:北大法律信息網 案件綜述   依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛一審案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規定,所謂商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同??梢?,凡是自己建造、委托施工單位建造或者參加統建且為自己使用的住宅和其他建筑物,不屬于商品房的范圍。商品房包括期房和現房兩種,商品房買賣合同包括商品房預售合同與商品房現售合同,合同的標的物是商品房,商品房買賣合同涉及的主體是房地產開發商和購房人。   綜上所述,有人將商品房買賣合同等同于房屋買賣合同的理解是不正確的,自然人與自然人之間、自然人與法人之間以及法人與法人之間產生的房屋買賣合同糾紛不屬于商品房買賣合同糾紛一審案件的范疇。   一、數據統計   表一:我院近3年審結的該類糾紛一審案件的基本情況   表二:我院近3年審結的該類糾紛一審案件的主要類型   表三:我院近3年審結的該類糾紛一審案件中的群體性糾紛案件   表四:我院近3年審結的該類糾紛一審案件的結案方式   二、對上述統計的說明及該類案件特點、成因的分析  ?。ㄒ唬y計數據的說明   關于表一:2008年4月1日起施行的《民事案件案由規定》第四部分“債權糾紛”中列明,商品房買賣合同糾紛一審案件、商品房預售合同糾紛均屬于房地產開發經營合同糾紛,這一規定將商品房買賣合同糾紛一審案件與商品房預售合同糾紛相區分,分別對應現房銷售和期房銷售??梢?,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛一審案件適用法律若干問題的解釋》第一條中所定義的商品房買賣合同在《民事案件案由規定》中被分述為了商品房買賣合同糾紛一審案件和商品房預售合同糾紛兩類。鑒于此,本文在做統計時,將以商品房買賣合同糾紛一審案件和商品房預售合同糾紛為案由的案件均作為調研統計對象。   表二統計的案件數標準是當事人在訴訟中涉及的情形,不一定作為訴訟請求。如(2007)揚邗民一初字第0429號揚州紅潤揚置業有限公司與鄭根龍商品房預售合同糾紛案,原告起訴要求與被告解除合同,而理由是購房者沒有依照合約履行付款義務。此外,有的案件可能同時涉及上述兩類甚至三類糾紛,如(2008)揚邗民一初字第1573號陳金梅、徐成龍與揚州樹宏房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案,原告同時要求被告對逾期辦理房屋產權證承擔違約責任并補償面積差價。為了使數據更直觀,進行了重復計算。   綜合表一、表二,近3年來,本院所受理的商品房買賣合同糾紛一審案件并不多,然而案件的糾紛類型卻相對集中,主要表現為表二所列舉的四種類型。其中,因價款導致的糾紛全部為購房者未按照合同約定足額繳納購房款所致,也是唯一導致開發商主動訴訟的糾紛類型。標的物交付類糾紛則主要是因開發商“一房多賣”、遲延交付而導致的糾紛。因不能辦理或遲延辦理產權證而產生的糾紛一直以來都是商品房買賣合同糾紛一審案件中的重要糾紛類型,近3年中均有案件存在,而該類糾紛也是眾多糾紛中調撤率最高的案件。標的物瑕疵類糾紛,主要是因標的物存在權利瑕疵和實物瑕疵產生的糾紛,如(2009)揚邗民一初字第0270號何昌東與揚州鳳凰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛就是因為標的物上存在抵押權而導致的糾紛。因標的物實物瑕疵導致的糾紛也就是我們通常所說的因房屋存在質量問題而導致的糾紛,主要表現為實際面積與合同約定不一致的糾紛,如前述(2008)揚邗民一初字第1573號案件;實際交付的房屋不美觀、有損壞等,如(2008)揚邗民一初字第1904號夏啟泉與揚州新能源虎豹房屋開發有限責任公司商品房買賣合同糾紛案;配套設施與合同約定不一致的糾紛,如(2008)揚邗民一初字第0363號魏偉與揚州樹宏房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案。   表三中涉及到4家公司的案件均以糾紛類型作為統計標準,涉及揚州市金陽光房地產開發有限公司的7起案件均為因交付的標的物存在瑕疵導致的糾紛,具體為開發商未依合同約定為業主安裝煤氣管道設施;涉及樹宏房地產開發有限公司的4起案件均是因開發商交付的商品房不符合合同附件關于公用扶手的約定,以鐵桿扶手替換了合同約定了不銹鋼扶手;涉及揚州市萬意房地產開發有限公司的4起案件全部為開發商未按約定為業主辦理房屋權屬備案登記導致;涉及揚州市金太陽置業有限公司的14起案件則全部為開發商沒有如期取得土地使用權證而導致了遲延辦理房屋權屬備案登記,由此引發糾紛。   綜合表二和表三,在四種糾紛類型中,后兩類糾紛最易誘發群體性訴訟,這就要求審判員在案件審理中要特別注意在相關案件間做到“一視同仁”。   從表四來看,商品房買賣合同糾紛一審案件調撤率在2007年度和2008年度很高,均達到了75%,然而該類案件2009年上半年的調撤率僅達57%。參照表三分析,2009年上半年審結的案件中并無群體性糾紛案件,因為群體性糾紛案件的存在在一定程度上提高了案件的調撤率,因此,未審結群體性糾紛案件就成為導致2009年上半年已結案件的調撤率大大低于前兩年度的原因之一。此外,通過查閱2009年尚未審結的案件發現,我院2009年受理的商品房買賣合同糾紛一審案件審理難度明顯加大并出現了一系列開發商以假售商品房給本公司員工為手段騙取銀行按揭貸款及因商品房銷售廣告、銷售沙盤圖引發的新型(本院以前受理的案件中未有此類)交付類糾紛??紤]到同案同判、金融安全、社會穩定及企業營運等多方面的因素,主審法官沒有冒然對這些案件組織雙方調解,有關如何處理的問題也尚在論證階段,這批積案也在客觀上影響了該類案件的調撤率。  ?。ǘ┥唐贩抠I賣合同糾紛一審案件的特點和成因分析   通過對我院2007年-2009年上半年期間審結的商品房買賣合同糾紛一審案件進行統計分析,我們發現:商品房買賣合同糾紛一審案件總體上呈現出群體性強、易致連鎖效應,訴訟請求及理由多樣化、更新快的特點,具體還表現為:   1、從成訟原因看,絕大多數案件的發生都是因為出賣人無法完成約定的義務導致的,究其原因,主要是:  ?。?)監督機制不完善,為房地產企業無法完成約定義務埋下隱患。從近幾年的受案分析,揚州市商品房開發監管部門對開發商資質及所售房屋性質的監督已經日益完善,因此,2006年以后因監管不到位導致的糾紛本院只受理了一起,即(2008)楊邗民一初字第1565號揚州市誠隆房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案。該案是因誠隆房地產開發有限公司所售商品房為工業用地上的建房,無法辦理商品房權屬備案登記,因此導致的糾紛。  ?。?)因開發商未取得地使用權證,導致所售商品房無法辦理產權證。 本院2007年受理的18起以金太陽置業有限公司為被告的商品房預售合同糾紛案件均是因開發商未取得使用權證而致購房者無法辦理產權證,因此形成訴訟。  ?。?)開發商的守約意識淡薄。從我院受理的案件來看,很多以調解和撤訴方式審結的案件都是因為開發商不如期辦理商品房權屬備案登記、安裝配套設施、商品房存在質量瑕疵、面積誤差等等導致的,而且這類案件最有可能形成群體性類案,經過法院的調解和督促,很多開發商最終都依照合約履行了相應的義務。其實,只要開發商增強自己的守約意識,此類糾紛完全可以避免。  ?。?)開發商欺詐性銷售導致了糾紛的發生,并且欺詐的手段不斷變化。以往的訴訟中,開發商故意隱瞞出賣房屋已經另行出賣的事實的情況是比較多見的。這類案件中,開發商在與買受人簽訂商品房買賣合同后,買受人訴訟要求確認商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息,并承擔賠償責任。而在本院近年受理的案件中,又出現了開發商故意隱瞞房屋已經抵押的事實或開發商為套取銀行按揭貸款假售商品房給本公司員工后又將房屋賣給購房者的新型“一房二賣”的案件。  ?。?)開發商不使用合同示范文本,在提供的合同中增加附加條款,以合同附頁的形式限制消費者的權利,增加消費者的義務,減除自己應承擔的責任。開發商之所以樂于采用附加條款的方式正是利用了大多數購房者對合同文本慎之又慎而對合同附加條款重視不夠的心理,而且很多開發商所使用的合同附加條款位于合同最后一頁,字體又小又緊,閱讀者往往一目十行,沒有注意到細微的內容。而合同附加條款的內容有時是與開發商的口頭承諾相矛盾的,這就導致了購房者在訴訟中無法對開發商的口頭承諾進行舉證,承擔了舉證不能的不利后果。   2、從訴訟地位看,原告為購房者的商品房買賣合同糾紛案件占絕對比例。   從審結的該類糾紛一審案件的統計數字看,2007年,原告為購房者的商品房買賣合同糾紛案件占該類案件的91.7%,2008年為100%,2009年為86%。,充分說明了以下幾點:  ?。?)購房者在購房過程中承擔風險較多,消費心理不成熟,導致原告為買受人的案件數量和比例如此之大。買受人受到售樓廣告的誘惑,無法在短時間內對大量房地產銷售信息作出正確和理性的判斷,削弱了買受人的自我保護能力。  ?。?)法制觀念已經深入人心,買受人的依法維權意識增強,在紛發生后能夠依法理智訴訟,說明現行法律的頒布和施行確實在維護購房者權益方面發揮了重要作用。   3、從案件的審理結果看,買受人勝訴的案件具有代表性,產生判例效應,使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯。   我院最近三年以判決方式審結的案件中,開發商作為原告獲得勝訴判決的比例為100%,而買受人勝訴的案件比例為80%

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