<wbr id="1qs2r"></wbr>
  • 律師介紹

    唐雪榕

    唐雪榕

    聯系我們

    • 姓名:唐雪榕
    • 電話:13560308603
    • 郵箱:652560139@qq.com
    • 證號:14401200811833918
    • 律所:廣東經國律師事務所
    • 地址:廣州市越秀區東風中路268號廣州交易廣場1207-11室
    您當前的位置: 廣州合同律師 > 律師文集 > 合同糾紛 >正文
    分享到:0

      核心內容:商品房預售合同的效力要件是什么?應該如何判定商品房預售合同的法律效力?下面。

      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條【商品房預售合同的效力】

      出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

      本條是關于商品房預售合同效力和補辦商品房預售許可證明對合同效力影響的解釋。

      所謂合同的效力又稱合同的法律效力,是指已經成立的合同在當事人之間產生的法律拘束力,即法律以其強制力使合同當事人按其相互之間確立的合同內容履行義務、實現權利的效力。人民法院審理商品房預售合同糾紛案件的首要問題就是要正確認定合同的效力,這是正確作出判決的前提。

      理解本條解釋中商品房預售合同的效力問題,首先必須要區別《城市房地產管理法》第44條第1款規定的商品房預售條件與該條第2款規定的預售合同登記備案的不同意義。

      在《合同法》頒布實施以前,法律、法規所規定的批準、登記,是對合同成立要件的要求,還是對合同生效要件的要求,一直是學術界和司法實務界爭論的難題。大致有三種觀點:第一種觀點認為,批準、登記等都是對生效要件的規定,如果不符合這些規定,合同雖然成立,但是不能發生效力。第三種觀點認為,批準、登記等是合同成立的特別形式要件,需要批準、登記的合同一概被視為要式合同,沒有批準、登記的合同,根本就未成立,更談不上合同能否生效的問題。第三種觀點認為,法律對合同形式要件的規定是屬于合同成立或生效要件問題,應當區分不同性質的合同而作出結論。對此,人民法院基本上是將批準、登記等作為合同的有效條件,沒有辦理批準、登記等手續的合同,大多被認定為無效。

      《合同法》生效實施以后,根據該法第44條第2款的規定,最高人民法院在《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規定:“依照《合同法》第44條第2款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效的,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移”。這一司法解釋是在區分合同的成立與不成立、生效與未生效、有效與無效三對概念的基礎上,表明對批準、登記等手續對合同效力影響方面的態度的。具體而言,它包括三層意思:第一,批準、登記等不是合同的成立要件。因為合意是構成真正交易的精神事件,合同是當事人合意的結果,是合同自由原則的體現,因此,只要當事人根據《合同法》所規定的要約和承諾的規則就合同的主要條款達成一致,或者符合《合同法》第37條所規定的情形,該合同即告成立。

      至于非主要條款的欠缺,則可以通過適用法律補缺性規定來彌補。批準、登記等手續都是當事人合意以外的因素,不屬于合同成立要件的范疇,而屬于效力評價的領域。所以合同成立與否,不應受批準登記等要件的影響。第二,批準、登記并非一概是合同的有效要件。合同是否有效,取決于國家的價值判斷,體現了國家對意思自治的合理干預,其判斷的依據只能是法律、行政法規對合同無效的明確規定。而法律、行政法規對批準、登記等要件的規定并不都屬于強制性規范,因此不能絕對化地以批準或者登記來判定合同是否有效。要區分作為合同行為生效要件的“批準、登記”和合同標的物發生物權變動時的“公示登記”所具有的不同法律性質和效力。即只有法律和行政法規明確規定“批準、登記”是合同生效的條件,批準、登記才是生效條件,如果“登記”是合同一方當事人應當履行的具有物權變動公示性質的義務,未履行該項義務僅僅不發生物權變動的效力,而不影響合同本身的效力,那么,“登記”這個條件就不是合同生效的條件。因此,《城市房地產管理法》第44條第2款規定的合同登記備案并不是合同是否有效的法律條件,如同買賣房屋應當辦理過戶登記的規定,也不是買賣合同生效的條件。第三,批準、登記僅僅是合同生效的要件?!吧А笔桥c“不生效”相對應的概念,而不是與“無效”相對應的概念,“不生效”不等于“無效”,人民法院應當認識到合同的生效與不生效,都是以合同成立作為前提的,如果合同根本不成立,則根本談不上生效的問題,更談不上有效和無效的問題。

      關于合同的生效時間,一般而言,依法成立的合同,自成立時生效,只有兩個例外或特殊的情況,一是附條件或附期限的合同,自條件成就或期限屆至時生效;二是法律、行政法規規定應當經過批準、登記手續生效的,則自批準、登記時生效。在后面一種情況中,雖然因未辦理批準或者登記得手續而導致合同未生效,但是,諸如違約責任、、解決爭議的方式等條款,按照《合同法》的相關規定,應當認為是有效的約定,是生效的。

      為什么規定商品房預售許可證是商品房預售合同的條件,這是因為預售合同訂立時,買賣的房屋尚在建設之中,房屋的所有權還沒有經登記設立,為了維護交易的秩序,保護消費者的利益,防止國家在國有土地上的利益受到非法侵害,損害國家利益,所以,國家對商品房預售行為有特殊的要求和規定,建立了商品房預售的行政許可制度。

      審查商品房預售合同的效力注意要把握以下兩點:首先要適用法律對普通民事合同的規定,要依據《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》和《合同法》的一般規定。

      《民法通則》第55條規定:“民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律和社會公共利益?!薄逗贤ā返谌聦iT規定了合同的效力問題,包括合同的生效時間、附條件的合同、附期限的合同、效力待定合同、表見代理合同、無效合同、可撤銷合同等。對于無效合同,該法第52條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定?!?/p>

      根據上述兩法的規定,實踐中對符合下列條件的合同才能被認定為有效合同:

      (一)主體合格,當事人應當具備法律規定的締約資格

      從民法的一般原理,法人具有訂立合同的一般民事行為能力,這個能力在法人成立的同時即產生。但法人要作為某個特定合同的合格主體,還必須具有訂立合同相適應的民事行為能力。這個能力取決于兩個因素:(1)在核準的經營范圍內實施民事法律行為?!睹穹ㄍ▌t》第42條規定:“企業法人應當在核準的經營范圍內從事經營?!苯ㄔO部發布的《商品房銷售管理辦法》第7條規定,銷售商品房的企業應當是工商行政管理部門核準登記、領取企業法人營業執照的房地產開發經營企業,并在建設行政主管部門取得相應的房地產開發企業資質證書。(2)已經取得相關的民事權利。光有主體資格還不夠,還必須有主體權利。

    无码一级做a爱视频,亚洲男男同人啪啪拍网站,欧美一级视频在线观看观看
    <wbr id="1qs2r"></wbr>