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    ??? ????【居間合同糾紛案例】房屋代購格式條款引發居間合同糾紛案

    ????【案情簡介】

    ????原告:鄭州家美房地產咨詢有限公司(以下簡稱家美公司)

    ????被告:秦蘭英

    ????2005年5月6日,鄭州市民秦蘭英準備買一套二手房,于是,她就來到家美公司尋找房產。隨后,雙方簽訂了一份房屋代購委托協議,協議約定秦蘭英委托鄭州家美公司購買房產,委托期限為90天,此期間家美公司為秦蘭英的非獨家代理服務提供者;秦蘭英通過家美公司的服務看房,家美公司收取80元看房費(每套20元人民幣,委托期內超過4套,不再另收,低于4套或退還秦蘭英或轉入傭金);協議第2條第2款約定,秦蘭英不得與家美公司介紹過的房主自行成交,否則家美公司有權獲得本協議中約定的傭金;協議第4條第1款約定在家美公司為秦蘭英找到交易對象,并簽訂房屋買賣合同,在簽訂房屋買賣合同時,秦蘭英按合同總房款的1%向原告支付傭金。協議第5條同時約定,秦蘭英本人及其任何形式的親屬或其他任何形式與秦蘭英相關人員,均不可與家美公司介紹之賣方自行交易,否則視為違約,并按該房產交易價格的2%向家美公司支付違約金。

    ????2005年6月12日,家美公司與秦蘭英簽訂“客戶服務確認單”,其上載明:21世紀不動產鄭州家美加盟店經紀人熊念榮經出售方同意將位于鄭州市中原區趙莊街95號院邢先生的房產推薦給秦蘭英,隨后家美公司工作人員帶領秦蘭英對以上房產及相關環境進行了考察。之后,家美公司在自己印制的“客戶服務確認單”簽下“確認中介成功”字樣。不久,秦蘭英得知,家美公司給自己所看房屋的房主并未委托家美公司對外出售該套房屋。

    ????2005年6月23日,秦蘭英通過房主邢先生在網上發布的賣房信息和別人介紹與邢先生接上頭,隨后,雙方簽訂了房地產買賣契約,秦蘭英以170000元的價格購得邢先生所有的位于鄭州市中原區趙莊街95號院的住房一套并于6月27日辦理了房屋過戶。

    ????家美公司得知該情況后認為秦蘭英違背誠信,遂于2005年8月8日一紙訴狀將秦蘭英推到鄭州市中原區人民法院被告席上,請求法院判令被告秦蘭英支付傭金1700元、違約金3400元、調查費用90元。

    ????【裁判要點】

    ????法院依照《中華人民共和國合同法》第60條第一款、第427條、《中華人民共和國民事訴訟法》第64第1款之規定,依法判決駁回原告鄭州家美公司要求被告秦蘭英支付傭金1700元、違約金3400元、調查費用90元的訴訟請求。案件受理費215元,由原告鄭州家美公司負擔。

    ????法院經審理后認為:原、被告所簽房屋代購委托協議屬于居間合同。

    ????房屋代購委托協議中第2條第2款和第5條盡管有被告不能與原告介紹過之賣方自行交易的約定,法院認為,以上限制性條款旨在保護居間人在其中介活動中掌握的、屬于自己獨有的、采取一定措施加以保護的、具有一定商業價值的信息,該類信息凝聚了居間人的勞動成果,對其進行保護符合法律規定。但在本案中,邢先生是通過網上發布的對鄭州市中原區趙莊街95號院房屋的賣房信息,原告既未事先取得該套房屋的中介權,在帶領被告查看房屋后,也未獲得邢先生對其中介權的追認,因此,原告對位于鄭州市中原區趙莊街95號院房屋沒有中介權,無權根據房屋委托代購協議的約定限制被告的選擇權,更無權獲得違約金。況且原、被告之間簽訂的服務是非獨家代理的合同,在原告不能履行居間義務時,被告另尋其他中介公司提供服務是維護自己權益的合法之舉,并不構成違約。原告要求被告支付違約金的訴訟請求,于法無據,法院不予支持。

    ????原告要求賠償的調查費用90元是其為提起訴訟而支出的調查費用,不是從事居間活動支出的必要費用,要求被告承擔該項費用沒有法律依據,對原告的此項訴訟請求,法院亦不予支持。

    ????【法律界點評】

    ????本案是典型的房產中介合同糾紛。由于房地產市場尚不規范,房產公司為了規避風險往往采取訂立有利于自己而不利于購房者的的格式合同,這類格式合同中充斥著大量限制購房者利益的“霸王條款”,是糾紛產生的根源。為避免購房者利益損失,法律界將結合本案案情,為您詳解房產中介合同。

    ????房產中介合同,其法律性質為居間合同,是指居間人、中介公司,向委托人報告訂立的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。居間合同為有償合同,根據《合同法》第四百二十條的規定,只有居間人促成合同成立,才可以請求委托人支付報酬。

    ????本案中,原、被告簽訂的房屋代購委托協議第4條對傭金的支付作出了與合同法相一致的約定,據此,本案原告在沒有促成被告簽訂購房合同的情況下,無權請求被告支付傭金。至于家美公司在帶被告看房以后即在自己印制的“客戶服務確認單”簽下“確認中介成功”字樣,不能證明原告已經履行了居間義務,亦不能以此向原告主張支付傭金?!翱蛻舴沾_認單”屬于美家公司內部文件,對被告沒有法律約束力。

    ????本案中,原、被告簽訂的房屋代購委托協議第5條限制了委托人的自行購房的權利,是典型的“霸王條款”。委托人訂立居間合同后,仍然可以與第三人進行與委托事項相關的交易,這是委托人的權利。本案原告訂立的格式合同,將委托人行使正當權利的行為,規定為違約行為,排除了委托人的主要權利,根據《合同法》第四十條的規定,該格式合同條款無效。

    ????此外,本案原告存在欺詐行為,原告家美公司帶被告所看房屋的房主并未委托家美公司對外出售該套房屋,即原告沒有向被告如實提供訂立房屋買賣合同的信息。對于原告的欺詐行為,被告可以反訴其返還看房費

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